Los pequeños negocios le ganan la primera batalla a los centros comerciales por los alquileres

La batalla por el pago del alquiler entre pequeños negocios y centros comerciales llega al terreno judicial. Desde hace meses, los establecimientos situados en grandes superficies reclaman una bajada de la renta de sus locales (llegan a pagar unos 10.000 euros por 150 metros cuadrados), porque se ha producido una importante caída de las ventas a causa de la crisis del covid-19 y ello les impedía cumplir con el contrato. Sin embargo, muchos centros comerciales se han negado a negociar. Ahora, un juez le ha dado la razón a un pequeño negocio.y ya se han iniciado otras 15 demanda similares.

El juzgado de primera instancia de Madrid falló a favor de un restaurante e impidió que el centro comercial Plenilunio pudiera ejecutar el aval bancario e incluirlo en una lista de morosos. cuando el propietario no pudo pagar la renta. Para el líder de la Plataforma de Afectados por el Covid-19 en centros comerciales de España (PAC), Jordi Ruíz de Villa, el auto emitido el pasado 13 de agosto es “muy importante” por dos razones.

La primera, porque un juzgado impide que un centro comercial pueda ejecutar el aval ante un impago, ya que ésto pondría en riesgo la capacidad de crédito de una empresa y su continuidad en el mercado. Y la segunda porque está reconociendo que existe una cauda extraodinaria como es la pandemia, una crisis que va a seguir afectando a los negocios hasta 2022.

Impedir que un centro comercial pueda ejecutar el aval bancario de un alquiler cuando no se puede pagar la renta es clave, porque respalda una petición de los pequeños establecimientos a la que han denominado ‘renta justa’.

La renta justa consiste en pagar el alquiler, mientras dure la crisis, en función de las ventas que se hagan. Es decir, si las ventas de un comercio caen un 30%, se paga un 30% menos de alquiler. Según contó líder de la PAC y socio del despacho Fieldfisher JAUSAS – el bufete que representa a la plataforma -, “nosotros siempre hemos recomendado a los establecimientos que paguen el alquiler todo lo que puedan”.

Con esta premisa idearon el concepto de “renta justa, que es pagar el alquiler en proporción a las ventas que se tienen. Si las ventas caen un 10% o un 80% con respecto al mismo mes del año año anterior, el alquiler también se debe reducir en el mismo porcentaje”. Se trata de una forma de operar que se ha instaurado en muchas partes del mercado de alquiler. “Todos los retails están siguiendo este mismo mecanismo de pago de renta justa” confirmó Ruíz de Villa.

Sin embargo, las grandes superficies no están de acuerdo con esta idea y, cuando no se paga la renta íntegra, deciden ejecutar el aval. “Por norma general, cuando un negocio alquila un local en un centro comercial se le exige al dueño un aval bancario de seis o más meses. De esta forma, los centros comerciales se aseguran el pago del arrendatario” explicó el líder de la plataforma de afectados.

Ejecutar el aval de un cliente es un procedimiento completamente lícito. “El problema, denunció Ruíz De La Villa, es que los centros comerciales están siguiendo un procedimiento ordinario, para hacer frente a una situación extraordinaria”, como es la crisis provocada por la pandemia.

«Todos los negocios van mal debido a la actual situación extraordinaria y, en estos casos, la ley arbitra un mecanismo para que los contratos de alquiler se adecuen a la nueva situación: es la doctrina ‘rebus sic stantibus’”. Es justamente ésto lo que los pequeños negocios le están pidiendo a los grandes centros comerciales y que el auto del juez ha reconocido al restaurante:

“Por aplicación de la doctrina ‘rebus sic stantibus’, como consecuencia de la grave afectación que ha supuesto la pandemia del COVID-19 a la relación arrendtaicia que une a las partes, se proceda a restablecer el equilibro contractual en los términos solicitados de la demanda” recoge el auto del tribunal.

Precisamente, la importancia del auto está en que el juzgado haya impedido la ejecución del aval: “El arrendatario (el hostelero) le pidió al juez que disminuyese la parte del arrendamiento que no puede pagar. Es decir, este negocio estaba pagando una renta justa y le reclamó al juzgado una reducción de aquella otra parte del alquiler a la que no puede hacer frente. Y la contestación del juez es que hasta que emita sentencia, el centro comercial no puede ejecutar el aval bancario del restaurante” detalló el abogado.

A su parecer, el juez está permitiendo que los pequeños locales puedan seguir abonado lo que ellos consideran una renta justa hasta que el juzgado dicte una sentencia. Ese futuro y esperado fallo será favorable para los pequeños negocios. Así lo cree Jordi Ruíz de Villa, porque “cuando emiten una medida cautelar de esta envergadura antes de emitir sentencia es porque previamente han analizado el caso y ha visto si comerciante tenía razón o no. No tiene sentido aplicar una medida cautelar, si la persona no tiene razón”.

Además, el auto es muy contundente en el hecho de que la pandemia ha afectado al negocio. “De hecho, ni si quieran han escuchado al centro comercial. Han emitido el auto sin oírles, porque tienen muy claro que hay que pararlos” apuntó.

En España, hay alrededor de 570 centros comerciales, con una media de 60 o 70 locales cada uno. Éstos pagan unos alquileres que rondan entre los 8.000 y 10.000 euros para los establecimientos pequeños de restauración que tienen unos 150 metros cuadros -los grandes pueden abonar hasta 100.000 euros -, y una media de 3.500 para los comercios. Y según el líder de la Plataforma de Afectados por el Covid-19 en centros comerciales de España (PAC), todos los establecimientos, desde los más pequeños hasta las grandes cadena, están luchando por reducir el alquiler “porque están con el agua al cuello”.

Denunció que éstos estaban sufriendo caídas del 50% y del 80% de las ventas, llevando a los negocios al límite: “es imposible cumplir con el pago de sus obligaciones con ese volumen de pérdidas”. Y apuntó que desde su despacho ya se habían iniciado 15 demandas similares a las del caso de Madrid

Al final lo que buscan los pequeños negocios es dividir la carga del peso del alquiler con el centro comercial. O, dicho de otra forma, que se aplique la doctrina ‘rebus sic stantibus, “que busca realizar un reparto justo del pago del alquiler. Nosotros no queremos que todo el peso de la pandemia recaiga sobre los centros comerciales, queremos un reparto equilibrado” dijo el líder de la Plataforma de Afectados por el Covid-19 en centros comerciales de España (PAC), Jordi Ruíz de Villa.

Ruíz de Villa cree que si se consigue hacer un reparto justo y el arrendador baja el alquiler, junto con las ayudas por parte del Estado, los pequeños negocios podrán a volver a la normalidad cuando la pandemia termine. “Pero hasta que todo vuelva a su cauce, hay que buscar la forma de sobrevivir”, finalizó.