Un juzgado de Madrid evita que el centro comercial Plenilunio ejecute el aval de un local por impago

El magistrado Manuel García Sanz, titular del juzgado de Primera Instancia número 74 de Madrid, ha acordado en un auto de medidas cautelares (299/2020, de 13 agosto), que acaba de hacerse público, que la compañía Klépierre, propietaria del centro comercial Plenilunio, no puede ejecutar un aval de un local por impago, así como tampoco incluir al arrendatario en una lista de morosos hasta que no se dicte sentencia.

Este centro comercial ubicado en la capital de España tiene unos 70 locales y su actividad, al igual que en otros centros, es escasa como consecuencia del coronavirus.

Ya se preveía que la pandemia del Covid-19 iba a generar una batalla judicial entre propietarios e inquilinos.

En este escenario el magistrado García Sanz ha decidido que Klépierre, dueño de varios centros comerciales de España, evite ejercer acciones contra uno de sus inquilinos que arrastra problemas económicos.

Cerca de 350 inquilinos de centros comerciales se agruparon el pasado mes de junio en la Plataforma de Afectados por el Covid, gestionada por el despacho de abogados Fieldfisher JAUSAS.

UN AUTO MUY IMPORTANTE

La importancia de este auto es clave por diversos motivos, según nos explican desde la plataforma. “Es el primero contra Klépierre en España y decreta las medidas en inaudita parte”.

Al mismo tiempo el juez “reconoce que la pandemia puede afectar gravemente las ventas hasta 2022 por lo que ejecutar el aval puede perjudicar la solvencia y la obtención del crédito para esa pyme“.

El requisito que establece el juez para impulsar dichas medidas cautelares es que la solicitante, la Plataforma de Afectados por el Covid-19 en centros comerciales de España (PAC), una asociación creada para defender los intereses de 400 tiendas ante el desplome del negocio por la pandemia, presente una fianza o caución de unos 4.000 euros en el plazo de 30 días, bien efectivo o mediante aval solidario de duración indefinida y pagadero a primer requerimiento emitido por entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca.

Klépierre Plenilunio no se ha pronunciado al respecto y desde la PAC se espera que esta medida pueda abrir una negociación con esta entidad. La fianza citada se entregará la próxima semana.

Según ha podido saber Confilegal, la negociación se está haciendo propietario a propietario, muy personalizada, pese a que exista una asociación nacional de centros comerciales. Ahora la incertidumbre es importante ante los nuevos rebrotes que podrían desencadenar un nuevo confinamiento estatal o autonómico en nuestro país.

En este proceso de negociación, desde la PAC reconocen haber recibido una quincena de burofaxes donde se instaba a ejecutar el aval de los inquilinos. “Cada uno de ellos ha recibido su correspondiente demanda judicial de reducción de renta”, explica Jordi Ruiz de Villa, socio director de Fieldfisher y uno de los impulsores de esta plataforma.

Los pequeños comercios, agrupados en la plataforma, reclaman que los centros comerciales adapten las rentas del alquiler a la nueva situación en la que las ventas se han desplomado entre un 50% y un 80% frente a las que había hace un año.

Piden que el alquiler se rebaje considerablemente y se adapte a la evolución del negocio. Hay algunos establecimientos que se están sentando a negociar, aunque son los grupos franceses —Unibail Rodamco, Klépierre y Carmila— los que están mostrando posiciones más duras frente a sus clientes. De ahí la importancia de la sentencia lograda por la PAC, a la que representa el bufete Fieldfisher JAUSAS.

LOS JUECES SE DECANTAN POR LA REDUCCIÓN DE RENTAS

Hace unos días, un juez de primera instancia e instrucción de Cáceres estimaba la reducción de renta de una pyme en un fallo que fue analizado por el experto en derecho inmobiliario Alejandro Fuentes-Lojo para nuestra publicación.

Los fallos judiciales sobre reducción de renta empiezan a llegar y serán un hecho a lo largo de las próximas semanas.

Para Ruiz de Villa, “resulta evidente que la situación derivada de la pandemia de COVID-19 ha afectado profundamente a la situación económica y financiera de la demandante, que se ha visto obligada a mantener el negocio cerrado durante un dilatado periodo de tiempo”.

Esto, agrega, “ha hecho que haya disminuido significativamente las ventas durante el año 2020, siendo negativas las previsiones de resultados hasta el ejercicio 2022, pudiendo suponer un evidente riesgo de insolvencia la ejecución del aval, así como la inclusión de la demandante en un fichero de morosos como consecuencia de la falta de pago de las rentas de marzo y abril, lo que impediría a la demandante acudir a la financiación externa”.

Este jurista señala que “una vez desaparecido el efecto champán del inicio de la desescalada, la ventas tanto de ‘retailers’ como de restaurantes se sitúan entre un 50% y un 80% por debajo del mismo periodo de 2019, cumpliendo así las previsiones de la PAC al inicio de la pandemia. En este contexto la bajada del alquiler resulta indispensable para la supervivencia de los locales”.

Para este experto, “los centros comerciales siguen con una postura muy rígida y solo se han firmado siete acuerdos de los cerca de 400 locales adscritos a PAC porque, pese a las incesantes noticias sobre los rebrotes y el contagio masivo, la mayoría de los centros comerciales se niegan a asumir que la afectación de la pandemia es a largo plazo”.

En su opinión, “la fuerza negociadora del grupo y la obtención de medidas cautelares, como el caso Klépierre, esperamos que facilite la una negociación para todos los clientes, ya que se trata de un auto muy rotundo. El objetivo de la PAC sigue siendo alcanzar acuerdos y solo poner demandas en caso de ser necesario”.

En esta situación, este experto señala que “las negociaciones de la PAC siguen avanzando y en el ínterin sus miembros solo consignan el 50% del alquiler y gastos que regularizan en función de las ventas (si las ventas bajan un 70% se reduce el alquiler y gastos en un 70%)”.

LO PEOR, EN 2021

“Según un informe pericial que hemos encargado, los ingresos serán un 50% menores hasta el primer trimestre de 2021 y después del 30%. El problema es que las noticias son dramáticas en este sentido. Podemos estar ante la peor crisis de la historia tras la del 1929″, alerta el presidente de Fieldfisher.

La afluencia es escasa en las ciudades, “la gente teletrabaja y no va a las oficinas, por lo cual su expectativa de consumir en un establecimiento de este tipo cercano al lugar de trabajo es muy escaso. Este flujo de gente ha desaparecido”, aclara.

Para este abogado, experto en mil batallas, “si los centros comerciales no se avienen a negociar y a ponerse en lugar de los inquilinos es posible que tengamos una oleada de reclamaciones judiciales que no benefician a nadie”.

La plataforma se ampara en la cláusula ‘rebus sic stantibus’, reconocida por el Tribunal Supremo, que permite modular los contratos en casos excepcionales como es la situación generada por la pandemia de coronavirus.

Para Ruiz de Villa, “si hubiera una regulación de dicha cláusula tendría que ser de mínimos, de tal forma que el juez tuviera mucha libertad para que estableciera su criterio de equidad”.