Alquileres de renta antigua: nueva causa de desahucio, impago de suministros y servicios
LOS HECHOSEl propietario de una vivienda interpuso frente al arrendatario demanda de desahucio y resolución del contrato de arrendamiento celebrado en el año 1980, y sometido a la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, alegando la falta de pago de los gastos de servicios y suministros que, como gastos de la Comunidad de Propietarios, había satisfecho el propietario correspondientes a los cinco años anteriores a la fecha de interposición de la demanda.
La sentencia de 1ª Instancia desestimó la demanda pues, siendo aplicable al contrato el régimen normativo de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964, de conformidad con dicha Ley son únicamente causas de resolución de los contratos las tasadas en el art. 114 del referido texto legal. Además aplicó para la resolución del conflicto la doctrina jurisprudencial que entiende que no es causa de desahucio la falta de pago de aquellas cantidades impuestas por disposición legal al arrendatario, por no consistir los servicios y suministros en "cantidades que se asimilan a la renta" y por lo tanto la falta de pago de los mismos no entra en la causa prevista en el art. 114,1 de la LAU de 1.964 que establece que será causa de resolución del contrato la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan.
La Audiencia Provincial de Madrid desestimó también el recurso de apelación interpuesto por el arrendatario, por considerar que en el concepto de "cantidades asimiladas a la rentas" que establece el art. 114.1 de la LAU de 1964 no se pueden incluir los gastos de comunidad reclamados para la resolución del contrato.
El Tribunal Supremo, tras admitir a trámite el Recurso de Casación, por condiderar que existe interés casacional para unificar la jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales y, por contradicción de la doctrina de la propia Sala del Tribunal Supremo al resolver el caso casa la sentencia y declara como doctrina jurisprudencial lo siguiente: "El impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114,1ª del Texto Refundido de la ley de arrendamientos Urbanos de 1.964".
Dicha doctrina ya fue iniciada y aplicada en la STS de fecha 15 de junio de 2009 que consideró el Impuesto de bienes Inmuebles como una cantidad asimilada a la renta. En el caso analizado se incluyen como cantidades asimiladas a la renta los servicios y suministros.
Los argumentos utilizados por el Tribunal Supremo para unificar y declarar la mencionada doctrina jurisprudencial son los siguientes:
a) Por "cantidades asimiladas a la renta" a las que se refiere la causa 1ª del artículo 114 deben entenderse también aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, comprendiendo en ellas las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Empleo por tanto el Tribunal Supremo una formula abierta que puede ser ampliada en la medida en que la legislación pueda imponer nuevos conceptos o cantidades a satisfacer por el arrendatario.
b) También entiende el Tribunal Supremo que la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad tiene que llevarnos a la conclusión que la causa resolutoria consistente en falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a ésta prevista en el art. 114, 1º de la antigua LAU, tiene que comprender actualmente el impago por parte del arrendatario de todas aquellas cantidades a las que venga obligado legalmente al pago.
El artículo 114,1º de la antigua LAU que considera la falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma como causa de resolución tiene como finalidad el proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario, en relación a obligaciones de inexcusable cumplimiento.
Con toda lógica el Tribunal Supremo entiende que si la obligación de pago de los servicios y suministros viene impuesta a los inquilinos con contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva LAU de 1.994 - y con efectos resolutorios en caso de incumplimiento-, no tiene sentido que la consecuencia resolutoria no sea aplicable a los contratos sometidos a la Ley de 1.964 que, están amparados con el derecho de prórroga forzosa y que, en su consecuencia, si se da la máxima protección al arrendatario a éste debe exigírsele un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.
c) Por último, también razona el Tribunal Supremo que el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) ha de tener la misma consideración que otras cantidades que el arrendatario viene obligado a pagar por Ley, como son el coste de los servicios y suministros a partir de la entrada en vigor de la LAU de 1.994 y tal como resulta de su Disposición Transitoria Segunda, apartado C) 10.5.
Tanto el IBI como los servicios y suministros tienen carácter periódico y deben tener la misma consideración jurídica, en base a una interpretación integradora, que las cantidades asimiladas a la renta, según la expresión del art. 114,1ª de la LAU de 1964. Entenderlo de otra forma supondría forzar al arrendador a emprender sucesivas reclamaciones contra un arrendatario incumplidor de las obligaciones periódicas. También por dicho motivo es necesario que su pago se asimile a la obligación de pago de la renta y, en su consecuencia, su falta de pago se asimile al incumplimiento de la obligación de pago de la renta.
Aplicando esta doctrina jurisprudencial al supuesto analizado, el Tribunal Supremo casa la sentencia recurrida y estima el recurso de casación y declarando resuelto el contrato de arrendamiento y el desahucio de la arrendataria de la vivienda por falta de pago de los gastos de comunidad.
Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo , Sala Primera, de fecha 11 de julio de 2.011, Ponente Juan Antonio Xiol Rios.