Legal cost clauses in consumer contracts are unfair: is full cost allocation outlawed?
Locations
Can a consumer be required to pay all legal costs incurred by the user of the general terms and conditions in the event of any breach, if this is stipulated in a cost clause in the contract? The validity of such clauses is a subject of debate.
On 16 July 2024, the Amsterdam Subdistrict Court referred preliminary questions to the Dutch Supreme Court regarding the validity of a cost clause in a consumer lease agreement. The Dutch Supreme Court answered one of the subdistrict court’s questions on 23 May 2025, but wishes to refer a preliminary question to the European Court of Justice regarding the (second) question cited above.[1]
What was the case about?
A housing association and a consumer were in dispute over the rental of a parking space. The housing association sought termination of the lease, eviction of the premises, and payment of a sum of money by the tenant. Additionally, it requested a cost order based on the legal cost clause in the lease agreement.[2]
The lease agreement contained the following provision regarding cost allocation (translated):
"Article 11 Default by the Tenant
11.1 All costs incurred for the performance of this agreement, including administrative costs, as well as all judicial and extrajudicial costs incurred by the landlord in the event of non-compliance with any provision of this agreement or the law by the tenant, shall be borne by the tenant."
The consumer did not appear in the proceedings. The subdistrict court reviewed the clause in Article 11 of the lease ex officio against Council Directive 93/13/EEC (the “Directive”) on unfair terms in consumer contracts.
The subdistrict court found the clause to be unfair and referred two preliminary questions to the Dutch Supreme Court:
- Is a legal cost clause requiring a consumer to reimburse all legal costs in the event of any breach unfair within the meaning of the Directive?
- If so, does this mean that the court must disregard the clause and may not award costs based on national law (Article 237 DCCP)?
Don't miss a thing, subscribe today!
Stay up to date by subscribing to the latest Dispute Resolution insights from the experts at Fieldfisher.
Subscribe now1. Is the clause unfair within the meaning of the Directive?
A clause that has not been negotiated and does not constitute a key stipulation is unfair within the meaning of the Directive if it, contrary to the requirement of good faith, causes a significant imbalance in the parties’ rights and obligations arising under the contract to the detriment of the consumer (Article 3(1) of the Directive).
The Dutch Supreme Court answered the first question in the affirmative and held that the legal cost clause is unfair. The Dutch Supreme Court found that the clause significantly disturbs the contractual balance to the detriment of the consumer, as it deviates from the statutory system of legal cost allocation, which generally only allows for limited compensation based on the liquidation rate (Section 237 DCCP, Section 241 DCCP in conjunction with Section 6:96(2) DCC). The Dutch Supreme Court emphasized that the housing association could not reasonably have assumed that the consumer would have accepted this clause in fair and individual negotiations.
The fact that the court may mitigate costs (Section 242 DCCP) does not alter this. The power to mitigate is inconsistent with the principle that the national court is required to set aside unfair terms without modification. The court has no authority to revise an unfair term.[3] Moreover, the clause may also have adverse effects for the consumer outside of court proceedings. Therefore, the Supreme Court concluded that a clause requiring the consumer to bear all legal costs of the other party in the event of default must generally be regarded as unfair.
2. May the court still award costs under Section 237 DCCP?
Section 237 DCCP obliges the court to order the party who is (predominantly) unsuccessful to pay the costs, even if the other party has not requested this. Whether Section 237 DCCP should be applied if the legal cost clause is unfair depends on the scope of the so-called fallback case law of the Court of Justice of the European Union (CJEU), which prohibits replacing an unfair term with a national rule of supplementary law ('the fallback case law').
According to the fallback case law, an unfair term in a consumer contract must be set aside in its entirety, and the court may not, in principle, replace it with a national rule of supplementary law. The consumer must, as far as possible, be restored to the position they would have been in had the unfair term never been included. However, the court may fall back on supplementary national law if the contract cannot survive without the unfair term and annulling the entire contract would have extremely adverse consequences for the consumer.[4]
The Dutch Supreme Court expressed doubt and saw arguments for both affirmative and negative answers. Therefore, on 4 July 2025, the Dutch Supreme Court referred a preliminary question to the CJEU (translated)[5]:
Should Sections 6(1), 7(1), and 8ter of Directive 93/13 be interpreted as precluding, in the event that the seller [as referred to in Article 8ter; author's addition] uses an unfair cost clause in a contract and the contract can survive after removal of the cost clause, the consumer who is unsuccessful in legal proceedings from being ordered to pay the seller’s costs in accordance with national procedural law, from which the unfair cost clause deviated to the detriment of the consumer?
The Supreme Court has suspended all further decisions and stayed the proceedings until the CJEU issues its ruling.
What does this mean for you?
For contracts with consumers, this procedure may have far-reaching consequences. The Directive applies not only to residential leases with consumers but to all general terms and conditions in contracts between a consumer and the user of those terms. Please note that a clause that is drafted with the intention of being included in multiple agreements qualifies as a general condition; it does not need to be a clause in a separate set of “general terms and conditions.” The same applies here. It is therefore advisable to be cautious when drafting new consumer contracts and to avoid including such cost clauses in general terms and conditions, as it is uncertain whether the clause will stand.
For existing lease contracts with unfair terms, a recent decision by the Amsterdam District Court may offer a solution.[6] In that case, the lease also contained unfair terms within the meaning of the Directive. The landlord proactively offered to remove the unfair terms from the lease. The tenant did not respond to this offer. The court held that if a tenant does not respond to the offer to remove unfair terms, it is reasonable to fall back on comparable national legislation.
Thus, removing unfair terms may allow the user to rely on national law without the fallback case law standing in the way. However, whether this approach will be followed by other (especially higher) courts remains to be seen.
If you have any questions about this topic or want to know whether your lease agreement is still legally compliant, please contact our team.
Dutch
Proceskostenbeding in consumentenovereenkomsten is oneerlijk: integrale proceskostenveroordeling in de ban?
Mag een consument worden verplicht om bij enige tekortkoming in de nakoming alle proceskosten van de gebruiker van de algemene voorwaarden te betalen indien dit bepaald is in een proceskostenbeding de overeenkomst? De rechtsgeldigheid van dergelijke bedingen is onderwerp van discussie.
De kantonrechter Amsterdam heeft op 16 juli 2024 prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de geldigheid van het proceskostenbeding in de huurovereenkomst van een consument. De Hoge Raad heeft één vraag van de kantonrechter op 23 mei 2025 wel beantwoord, maar wil over de hierboven aangehaalde (tweede) vraag zelf een prejudiciële vraag aan het Europese Hof van Justitie stellen.[7]
Wat speelde er?
Een woonstichting en een consument zijn met elkaar in conflict over de huur van een parkeerplaats. De woonstichting vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van een geldbedrag door de huurder. Voorts wordt verzocht om een proceskostenveroordeling op grond van de proceskostenbepaling uit de huurovereenkomst.[8]
In de huurovereenkomst is met betrekking tot de proceskostenveroordeling de volgende bepaling opgenomen:
“Artikel 11 In gebreke blijven van de huurder
11.1 Alle voor de uitvoering van deze overeenkomst gemaakte kosten, waaronder begrepen administratiekosten, alsook alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten, die verhuurder maakt in geval van niet nakoming van enige bepaling van deze overeenkomst of de wet door huurder, zijn voor rekening van huurder.”
De consument is in de procedure niet verschenen. De kantonrechter toetst het beding uit artikel 11 uit de huurovereenkomst ambtshalve aan Richtlijn 93/13/EEG ('Richtlijn') inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten
De kantonrechter oordeelde dat het beding oneerlijk was en stelde twee prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:
- Is een proceskostenbeding waarbij een consument in geval van enige tekortkoming alle gerechtelijke kosten moet vergoeden oneerlijk in de zin van de Richtlijn?
- Zo ja, betekent dit dat de rechter het beding buiten toepassing moet laten en ook geen proceskosten mag toewijzen op grond van het nationale recht (art. 237 Rv)?
Ad 1. Is het beding oneerlijk in de zin van de Richtlijn?
Een beding, waarover partijen niet hebben onderhandeld en dat niet is aan te merken als een kernbeding, is oneerlijk in de zin van de Richtlijn indien het beding in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 Richtlijn).
De Hoge Raad beantwoordt de eerste vraag bevestigend en oordeelt dat het proceskostenbeding oneerlijk is. De Hoge Raad oordeelt dat het beding het contractuele evenwicht aanzienlijk verstoort ten nadele van de consument, doordat het afwijkt van het wettelijke stelsel van proceskostenveroordeling, waarin doorgaans slechts een beperkte vergoeding wordt toegekend op basis van het liquidatietarief (artikel 237 Rv, art. 241 Rv jo. artikel 6:96 lid 2 BW). De Hoge Raad benadrukt dat de woonstichting niet redelijkerwijs mocht aannemen dat de consument dit beding zou hebben geaccepteerd bij eerlijke en afzonderlijke onderhandeling.
Ook het feit dat de rechter proceskosten kan matigen (artikel 242 Rv) doet hier niet aan af. De matigingsbevoegdheid is strijdig met het uitgangspunt dat de nationale rechter zonder meer verplicht is om oneerlijke bedingen buiten toepassing te laten. De rechter heeft geen bevoegdheid heeft om een oneerlijk beding te herzien.[9] Bovendien kan het beding ook buiten een gerechtelijke procedure nadelige gevolgen hebben voor de consument. Daarom concludeert de Hoge Raad dat een beding waarin de consument bij tekortschieten alle gerechtelijke kosten van de wederpartij moet dragen, in het algemeen als oneerlijk moet worden beschouwd.
Ad 2. Mag de rechter nog wel proceskosten op grond van artikel 237 Rv toewijzen?
Artikel 237 Rv verplicht de rechter tot veroordeling van de partij die (overwegend) in het ongelijk is gesteld in de proceskosten, ook indien de wederpartij dat niet heeft gevorderd. Het antwoord op de vraag of artikel 237 Rv moet worden toegepast indien het proceskostenbeding oneerlijk is, hangt af van de reikwijdte van het uit de rechtspraak van het HvJEU bekende verbod om, nadat een beding oneerlijk is geacht, terug te vallen op het nationale recht ('de terugvalrechtspraak').
Uit de terugvalrechtspraak volgt dat een oneerlijk beding in een consumentenovereenkomst volledig buiten toepassing moet worden gelaten en dat de rechter dit beding in beginsel niet mag vervangen door een nationale regel van aanvullend recht. De consument moet zoveel mogelijk worden teruggebracht in de positie waarin hij zou hebben verkeerd als het oneerlijke beding nooit was opgenomen in de overeenkomst. De rechter mag echter wel terugvallen op aanvullend nationaal recht als de overeenkomst zonder het oneerlijke beding niet kan voortbestaan en de vernietiging van de gehele overeenkomst uiterst nadelige consequenties heeft voor de consument.[10]
De Hoge Raad twijfelt en ziet aanknopingspunten voor zowel bevestigende als ontkennende beantwoording. De Hoge Raad heeft daarom op 4 juli 2025 een prejudiciële vraag gesteld aan het HvJEU[11]:
"Moeten de art. 6 lid 1, 7 lid 1 en 8ter van Richtlijn 93/13 aldus worden uitgelegd dat zij zich ertegen verzetten dat, in het geval dat de verkoper [dit is de in art. 8ter gebruikte term; toevoeging auteur] een oneerlijk proceskostenbeding in een overeenkomst hanteert en de overeenkomst na schrapping van het proceskostenbeding kan voortbestaan, de consument die in een gerechtelijke procedure in het ongelijk wordt gesteld, wordt veroordeeld in de proceskosten van de verkoper, overeenkomstig het nationale procesrecht, waarvan het oneerlijke proceskostenbeding ten nadele van de consument afweek?"
De Hoge Raad houdt iedere verdere beslissing aan en schorst het geding tot het HvJEU uitspraak doet.
Wat betekent dit voor u?
Voor overeenkomsten met consumenten, kan de onderhavige procedure mogelijk vergaande gevolgen hebben. De Richtlijn is namelijk niet alleen van toepassing op huurovereenkomsten met consumenten maar ziet op alle algemene voorwaarden uit overeenkomsten tussen een consument en de gebruiker van deze algemene voorwaarden. Let wel: een bedingen dat is opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, geldt als algemene voorwaarde; het hoeft dus niet te gaan om een beding in een aparte set "algemene voorwaarden". Het is derhalve aan te raden om goed op te letten bij het opstellen van nieuwe overeenkomsten met consumenten en een dergelijk proceskostenbeding te vermijden in de algemene voorwaarden aangezien het onzeker is of het beding stand zal houden.
Voor bestaande huurcontracten met oneerlijke bedingen biedt een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam wellicht een oplossing.[12] In die procedure was eveneens sprake van een huurovereenkomst die oneerlijke bedingen bevat in de zin van de Richtlijn. De verhuurder heeft preventief aangeboden om de oneerlijke bedingen te schrappen uit de huurovereenkomst. De huurder heeft niet gereageerd op dit aanbod. De rechtbank oordeelde dat indien een huurder niet reageert op het aanbod om oneerlijke bedingen te schrappen, het redelijk is om terug te vallen op de nationale vergelijkbare wetgeving.
Het schrappen van oneerlijke bedingen zou dus mogelijk tot gevolg hebben dat de gebruiker een beroep kan doen op de nationale wet zonder dat de terugvalrechtspraak hieraan in de weg staat. Of deze lijn ook door andere (met name hogere) rechters zal worden gevolgd, moeten we echter afwachten.
Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u weten of uw huurovereenkomst juridisch nog voldoet? Neemt u dan gerust contact met ons op.
[1] Hoge Raad 23 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:820.
[2] Rechtbank Amsterdam 16 juli 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:4326.
[3] HvJEU 30 mei 2013, zaak C-488/11, ECLI:EU:C:2013:341 (Asbeek Brusse), r.o. 60 en HvJ EU 21 december 2016, zaken C-154/15, C-307/15 en C-308/15, ECLI:EU:C:2016:980 (Gutiérrez Naranjo/Cajasur Banco e.a.), r.o. 56-61.
[4] HvJ EU 7 november 2019, C-349/18 t/m C-351/18, r.o. 66-77.
[5] Hoge Raad 4 juli 2025, ECLI:NL:HR:2025:1081.
[6] Rechtbank Amsterdam 15 juli 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:5033.
[7] Dutch Supreme Court 23 May 2025, ECLI:NL:HR:2025:820.
[8] District Court of Amsterdam 16 July 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:4326.
[9] CJEU 30 May 2013, case C-488/11, ECLI:EU:C:2013:341 (Asbeek Brusse), paragraph 60 and CJEU 21 December 2016, case C-154/15, C-307/15 and C-308/15, ECLI:EU:C:2016:980 (Gutiérrez Naranjo/Cajasur Banco e.a.), paragraph 56-61.
[10]CJEU 7 November 2019, C-349/18 t/m C-351/18, paragraph 66- 77.
[11] Dutch Supreme Court 4 July 2025, ECLI:NL:HR:2025:1081.
[12] District Court of Amsterdam 15 July 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:5033.
