Strengthening the landlord's position in case of tenant non-payment
Locations
A situation that landlords often run into is what they should and can do with a tenant who does not pay the rent. Terminating the lease or enforcing payment in court are well-known options. But may the landlord also stop providing rental enjoyment to the tenant?
Background
A recent case decided by the Supreme Court (ECLI:NL:HR:2024:389) presented exactly this question.
In this case, the tenant rented two units in a business premises from the landlord, but had not paid rent since January 2019 and was therefore in arrears with payments. Moreover, in May 2019, the tenant voluntarily vacated the premises and continued its business from another space. The landlord subsequently replaced the locks and informed the tenant that, with the tenant having vacated the leased premises and a significant rent arrears, there was no longer any reason to provide rental accommodation.
The proceedings in actual instances
When the landlord sought dissolution of the lease and an order for the tenant to pay the overdue rent until the landlord leased the units to a third party, the tenant counterclaimed for a declaration that the landlord had acted unlawfully towards the tenant, ordering the landlord to compensate the tenant for the damage suffered as a result.
At first instance, the tenant was proved wrong (and the landlord's claims were upheld) by the subdistrict court. On appeal, the court of appeal agreed with the subdistrict court's judgment, stating, in brief, that, to the extent the landlord had deprived the tenant of the enjoyment of the rent, the tenant was already in default by not paying the rent. The tenant cannot agree with this judgment either, and he lodges an appeal in cassation.
The proceedings in cassation
Against the judgment of the court of appeal, the tenant argued that the court of appeal had failed to recognise that during the term of a lease, a landlord cannot (temporarily) unilaterally release himself from his obligation to provide the tenant with the enjoyment of the rent on the ground that the tenant is not paying or has not paid the rent. At least, the section further complains, the court of appeal has failed to recognise that the obligation to provide the tenant with the enjoyment of the rent constitutes the landlord's core obligation, which obligation cannot be suspended, at any rate not on the sole ground that the tenant has not paid the rent. The court also failed to recognise that the obligation to provide the enjoyment of the rent over a certain period cannot be suspended because that obligation cannot, by its nature, be fulfilled once the ground for suspension has lapsed. Moreover, according to the tenant, it follows from the requirement that there must be opposing obligations for set-off that non-payment of rent for a certain period does not entitle the landlord to suspend the performance of its obligation to provide the enjoyment of rent for another (later) period.
The Supreme Court gives short shrift to this argument of the tenant, with the following considerations.
A lease is a reciprocal contract. Therefore, the rule that if one of the parties fails to fulfil its obligation, the other party is entitled to suspend the fulfilment of its corresponding obligations also applies to parties to a lease. The obligation to provide enjoyment of the rent on the one hand and to pay the rent on the other are opposing obligations, even if the (non-fulfilment) obligation to pay relates to an earlier period than the (suspended) obligation to provide enjoyment of the rent arising from the same lease. There is no rule of law to the effect that the landlord is not entitled to suspend the lease on the ground that, after clearing any rent arrears, he cannot yet provide the enjoyment of the rent for the period of the suspension. Even though a lease relating to a built-up property can only be dissolved by the court, that does not prevent the landlord from having the power to suspend his obligation to provide the tenant with rental enjoyment.
Conclusion
If the tenant fails to fulfil his obligation to pay rent, this in principle entitles the landlord to suspend his obligation to provide rental enjoyment. Thus, by doing so, the landlord does not commit an act of his own. However, it is obvious that there must be a serious payment arrears (in amount and/or duration) that justify the suspension. Moreover, the other circumstances of the case may play a role, such as, in the case discussed here, the fact that the tenant had left the leased property. Despite these beats around the bush, we believe that this ruling has nevertheless brought the position of the tenant and the landlord into a bit more balance.
Dutch
Versterking van de positie van de verhuurder bij wanbetaling door de huurder
Een feit waar verhuurders vaak tegenaan lopen, is wat ze moeten en mogen met een huurder die de huur niet betaalt. De huurovereenkomst ontbinden of bij de rechter betaling afdwingen zijn bekende opties. Maar mag de verhuurder ook stoppen met het verschaffen van huurgenot aan de huurder?
Achtergrond
In een recent door de Hoge Raad besliste zaak (ECLI:NL:HR:2024:389) lag precies deze vraag voor.
De huurder huurde in dit geval twee units in een bedrijfsruimte van de verhuurder, maar had sinds januari 2019 geen huur meer betaald en dus een betalingsachterstand. In mei 2019 heeft de huurder het pand bovendien vrijwillig verlaten en zijn onderneming vanuit een andere ruimte voortgezet. De verhuurder heeft daarna de sloten vervangen en huurder laten weten dat er, nu huurder het gehuurde heeft verlaten en een aanzienlijke huurachterstand bestaat, geen aanleiding meer was om huurgenot te verschaffen.
De procedure in feitelijke instanties
Wanneer de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst vordert en veroordeling van huurder tot betaling van de achterstallige huur tot het moment waarop verhuurder de units aan een derde heeft verhuurd, vordert huurder in reconventie voor recht te verklaren dat verhuurder onrechtmatig jegens huurder heeft gehandeld, met veroordeling van verhuurder tot vergoeding van de schade die huurder daardoor heeft geleden.
In eerste instantie krijgt de huurder ongelijk (en worden de vorderingen van de verhuurder toegewezen) bij de kantonrechter. Het hof sluit zich in hoger beroep bij het oordeel de kantonrechter aan met, kort samengevat, de motivering dat, voor zover verhuurder het huurgenot aan huurder heeft ontnomen, geldt dat huurder al eerder in verzuim was door de huur niet te betalen. Ook met deze uitspraak kan de huurder zich niet verenigen, en hij stelt beroep in cassatie in.
Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het gerechtshof voert de huurder aan dat het hof heeft miskend dat een verhuurder zich tijdens de looptijd van een huurovereenkomst niet (tijdelijk) eenzijdig kan bevrijden van zijn verplichting tot verschaffing van het huurgenot aan de huurder op de grond dat de huurder de huur niet betaalt of heeft betaald. Althans, zo klaagt het onderdeel verder, heeft het hof miskend dat de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot de kernverplichting van de verhuurder vormt, welke verplichting niet kan worden opgeschort, in ieder geval niet op grond van het enkele feit dat de huurder de huur niet heeft betaald. Ook heeft het hof heeft miskend dat de verplichting tot verschaffing van het huurgenot over een bepaalde periode niet kan worden opgeschort omdat die verplichting na verval van de opschortingsgrond naar haar aard niet meer kan worden nagekomen. Bovendien volgt, aldus de huurder, uit het vereiste dat voor verrekening sprake moet zijn van tegenover elkaar staande verplichtingen, dat niet-betaling van de huur over een bepaalde periode de verhuurder niet het recht geeft de nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van het huurgenot over een andere (latere) periode op te schorten.
De Hoge Raad maakt korte metten met dit betoog van de huurder, met de volgende overwegingen.
Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten, geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen, ook als de (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit dezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot. Er bestaat geen rechtsregel die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. Ook al kan een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak slechts door de rechter ontbonden worden, dat staat niet in de weg aan een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.
Conclusie
Als de huurder zijn verplichting tot betaling van de huur niet nakomt, geeft dit de verhuurder in beginsel het recht zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten. Door dit te doen pleegt de verhuurder dus geen eigenrichting. Wel ligt voor de hand dat er een serieuze betalingsachterstand (in bedrag en/of in tijdsduur) moet zijn die de opschorting rechtvaardigt. Bovendien kunnen de overige omstandigheden van het geval een rol spelen, zoals in het hier besproken geval het feit dat de huurder het gehuurde verlaten had. Ondanks deze slagen om de arm menen wij dat met deze uitspraak de positie van de huurder en de verhuurder toch wat meer in evenwicht zijn gebracht.