Nuevas medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo en Cataluña

1. Planeamiento urbanístico:
    
   • Los planes de ordenación urbanística municipal, sus modificaciones y revisiones deben reservar suelo para la construcción de viviendas de protección pública, como mínimo en los siguientes porcentajes: (i) el 40 % del techo en actuaciones de transformación urbanística del suelo urbanizable; y (ii) el 30 % del techo en las actuaciones que se realicen en el suelo urbano no consolidado.
      
   • Se añade que los porcentajes de cesión de suelo correspondientes al aprovechamiento urbanístico se reducen a la mitad en el caso de promociones sociales sin ánimo de lucro que lleven a cabo viviendas de protección pública y en cumplimiento de determinados requisitos. 
      
2. Gestión urbanística:
    
   • Se dispone que los consorcios urbanísticos constituidos entre el Instituto Catalán del Suelo y los Ayuntamientos para la ejecución de las áreas residenciales estratégicas deben disolverse en el plazo de un año. 
      
   • Se establece un régimen especial para abordar el problema de las urbanizaciones con déficits urbanísticos (urbanizaciones de los años 60 y 70 consolidadas) y se deroga, entre otras disposiciones, la Ley 3/2009, de 10 de marzo, de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits urbanísticos y la Orden PTO/82/2010, vinculada a la mencionada ley. 
      
   • Se introduce que todos los Ayuntamientos deben garantizar la consulta por medios telemáticos (antes limitado a los Ayuntamientos de los municipios con más de diez mil habitantes) y se amplían los documentos de los instrumentos de gestión urbanística cuya consulta debe garantizarse. 
      
   • Se introduce que en el plazo de dos meses desde la firmeza en vía administrativa de los instrumentos de gestión urbanística aprobados y de sus modificaciones, los Ayuntamientos deben enviar una copia completa del expediente a la administración de la Generalitat. 
      
3. Disciplina urbanística:
    
   • Se añade que se puede solicitar una licencia básica previa, con la finalidad de promover y construir vivienda de protección pública, cuando se trate de obras de nueva planta, de sustitución o de rehabilitación. La obtención de esta licencia básica habilita a ejecutar las obras, sin perjuicio de la necesidad de obtener la licencia urbanística y el resto de las autorizaciones que procedan. Si la resolución de la licencia urbanística fuera, finalmente, denegatoria, la construcción ejecutada queda sin posibilidad de uso ni funcionamiento. El inicio de la actuación con licencia básica se produce bajo la responsabilidad solidaria de la persona promotora, constructora y los directores/as de la obra, lo que determina en sí la exclusión de una eventual responsabilidad patrimonial administrativa.
      
   • Se amplía el plazo de caducidad del procedimiento de protección de la legalidad urbanística a dieciocho meses.
      
4. Régimen de la vivienda: 
    
   • Se amplían los ámbitos en que la administración puede ejercer los derechos de tanteo y retracto. Pero también se concreta que la administración de la Generalitat no ejercerá el derecho de tanteo en el caso de adquisiciones de viviendas por parte de personas físicas que cumplan con determinados requisitos y que declaren acogerse a esta excepción.
     
     Todas las viviendas adquiridas mediante el ejercicio del derecho de tanteo y retracto tienen que calificarse de forma permanente como VPO, aunque superen los precios máximos establecidos para la correspondiente tipología de VPO.
      
   • Se concreta el régimen de sujeción o exclusión de las VPO al régimen de precios de venta y rentas correspondientes. 
      
   • Se modifica el plazo de caducidad, de uno a dos años, de la inscripción en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial o con la previsión de la manifestación de la voluntad de las personas inscritas previamente al ofrecimiento de la adjudicación. 
      
   • Se incorpora una infracción con carácter grave, relativa a la negativa al suministro de datos a la Administración, obstruir o no facilitar las funciones de información, control o inspección, o incumplir las obligaciones de comunicación de los datos que tienen que ser objeto de inscripción en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante y en el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda en relación con el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas o el de personas grandes tenedoras de viviendas. 
      
   • Se concreta el desarrollo reglamentario que tiene que permitir la entrada en funcionamiento del Registro de personas grandes tenedoras de viviendas.
      
   • Se establece que, hasta la adaptación del Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda, al nuevo sistema de determinación de precios de venta y rentas máximos: (i) el precio de venta del suelo urbanizado calificado urbanísticamente para la construcción de VPO no puede superar el 20% del precio de venta por metro cuadrado de superficie útil de las VPO de régimen general o régimen especial, vigente en el momento de la transmisión; y (ii) el precio máximo de transmisión del derecho de superficie de una VPO es del 85 % del precio máximo de venta.
      
   • Modificación de la disposición transitoria quinta bis del Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, con el objetivo de actualizar los precios máximos de venta y de rentas. 
      
   • Modificación de los artículos 5 y 7 del Decreto-ley 1/2009, de 22 de diciembre, de ordenación de los equipamientos comerciales, con el objetivo de adaptar la norma a las circunstancias sobre las nuevas modalidades de vivienda. 
      
   • Modificación de la Ley 11/2022, de 29 de diciembre, de mejoramiento urbano, ambiental y social de los barrios y las villas, con el objetivo de facilitar su aplicación sin necesidad de prever un desarrollo reglamentario para concretarla. 
      
   • Modificación del artículo 12 de la Ley 12/2017, de 6 de julio, de la arquitectura, con el objetivo de establecer una simplificación administrativa de la redacción y el encargo de proyectos. 

En estos últimos años el poder legislativo sigue modificando nuestras leyes urbanísticas e introduce nuevas, en algunos casos con mayor acierto otros con menos, pero la realidad es que más allá de las novedades ahora introducidas por el Decreto 2/2025 lo que necesita el mercado inmobiliario como mínimo es una seguridad jurídica que no acabamos de tener y un paquete de medidas fiscales que incentiven la promoción de la vivienda.

El contenido de esta publicación es meramente informativo, sin que el interesado deba tomar una decisión basada en la misma; en tal caso debería solicitar asesoramiento jurídico específico adaptado a sus circunstancias concretas.